¿Qué es la TIN y la TAE de una hipoteca?

11 octubre, 2023 | M Aparicio

En Hipotecas Plus sabemos que comprar una vivienda supone uno de los momentos más emocionantes y significativos en la vida de una persona.

También somos muy conscientes que la hipoteca implica entrar en un mundo nuevo llevo de términos y conceptos que no tenemos porque haber conocido antes, pero con los que resulta importante familiarizarse. Resultará así más fácil tomar decisiones acertadas.

En este artículo vamos a tratar de explicar de forma detallada y sencilla qué es el TIN y la TAE de una hipoteca.

Vamos a explicar ambos conceptos y las ventajas de uno frente a otro. Finalmente presentaremos un ejemplo práctico entre dos hipotecas.

Lo primero que debes ver en una oferta hipotecaria

Lo primero que encontrarás en las ofertas hipotecarias tanto de las oficinas físicas de los bancos como en sus plataformas online, serán los términos TIN y TAE, y seguramente de forma conjunta.

Pero, ¿qué es la TIN y la TAE de una hipoteca exactamente, y porqué es muy importante prestar mucha atención a sus números?

Ya sabemos que al concedernos una hipoteca el banco nos cobra unos intereses. Estos intereses se encuentran representados por unos porcentajes. Estos porcentajes son los denominados TIN y TAE.

Diferenciemos bien entre el TIN y la TAE

TIN: se trata de un acrónimo que significa Tipo de Interés Nominal. En el TIN no están incluidas las posibles comisiones del banco y los gastos asociados a una hipoteca.

TAE: Es la Tasa Anual Equivalente. La TAE refleja lo que cuesta el préstamo, pero quedando incluidas las comisiones y gastos derivados de la concesión del préstamo hipotecario y también teniendo en cuenta la frecuencia de los pagos.

Seguramente, y no debemos hacerlo, no nos vamos a quedar con la primera oferta hipotecaria que nos encontremos, y por ello debemos de realizar nuestros cálculos y una comparativa entre las diferentes hipotecas por las que podemos optar.  Así pues debemos de saber que la TAE es mucho más importante que el TIN para comparar préstamos hipotecarios.

Un TIN más bajo no significa que una hipoteca sea más barata

Puede fácilmente ocurrir que, entre dos hipotecas, una de ellas tenga un TIN más bajo que la otra y, sin embargo, esta segunda hipoteca con un TIN más alto que la primera, suponga pagar menos por ella, es decir, que sea la más económica.

Esto será así, porque la segunda hipoteca tendrá una TAE más baja que la primera a pesar de contar con un TIN más alto. Como la TAE también tiene en cuenta los gastos y las comisiones, números que no tiene en cuenta el TIN, al ser el TAE de la segunda hipoteca más bajo, finalmente es la que resulta más ventajosa o más barata.

Estos gastos y comisiones que no refleja el TIN, pueden ser por ejemplo seguros, como el de hogar, de vida o protección de pagos, comisión de apertura u otros gastos y comisiones que nunca vienen reflejados en el TIN, y son muy importantes tener en cuenta porque pueden suponer una cuantía económica importante.

La TAE refleja el coste real o efectivo de la hipoteca

Por lo tanto, debemos considerar la TAE, como el coste real o efectivo de la hipoteca, y no el TIN, porque el TAE viene a ser el TIN más las comisiones, como las de cancelación o amortización, más los gastos asociados, seguros… y también la frecuencia de los pagos, es decir, si estos son mensuales, trimestrales, semestrales, etc.

En definitiva, la TAE es mucho más completa que el TIN y refleja realmente lo que vas a pagar por la hipoteca. La TAE es un porcentaje fundamental a la hora de comparar dos o más hipotecas.

El TIN y la TAE son oficiales y los encontraremos en múltiples productos financieros

El TIN y el TAE están establecidos por el Banco de España y por tanto son oficiales. No son términos vinculados exclusivamente a las hipotecas, sino que se utilizan en muchos productos financieros como préstamos personales, depósitos, imposiciones, créditos, y por supuesto a préstamos hipotecarios.

También debemos de saber, para no confundirnos, que el TAE siempre es anual, porque su mismo nombre lo indica: Tasa Anual Equivalente.  Sin embargo, el TIN puede ser mensual, bimensual, trimestral, semestral o anual.

La TAE siempre es anual, el TIN puede no serlo

Resulta crucial conocer el periodo de tiempo que viene asociado con el TIN, porque por ejemplo si por un préstamo te indican que vas a pagar un 3% de TIN Mensual, se traduce en un 36% de TIN Anual. Así pues, por cada 100 € de préstamo no vas a pagar 3 €, sino 36 € al año, lo que significa una descomunal diferencia.

Si no se indica nada, normalmente el TIN es anual, pero conviene asegurarse de que es así, especialmente cuando nos informan de los tipos de interés a pagar por líneas de crédito concedidas a través de tarjetas.

Entonces, nos queda claro que la TAE es el porcentaje fundamental en el que nos tenemos que fijar en el momento de comparar ofertas hipotecarias. También debemos de saber que la TAE tampoco refleja absolutamente todos los gastos que conlleva una hipoteca, ya que quedan fuera de la tasa los gastos de notaría u otros gastos que deban abonarse a terceros.

Sin embargo, la TAE es la que más información nos proporciona respecto el coste real o efectivo del préstamo hipotecario. En definitiva, es fundamental fijarse en el TAE, porque así podemos comparar dos o más hipotecas, trasladándolas al mismo escenario temporal y teniendo en cuenta todas las condiciones.

La Ley obliga a los bancos a informarte claramente de la TAE

Además, la legislación bancaria, es muy escrupulosa en este sentido, y obliga a los bancos a dar información clara a sus clientes o potenciales clientes, haciendo constar la TAE en diferentes lugares, tanto en los contratos, como en la publicidad que ofrecen y en toda la información previa a la contratación que pueda llegar al consumidor.

El TIN no deja de ser un descriptor informativo, pero no es muy útil al cliente, ya que no refleja datos importantes que como hemos comentado, si son incluidos en el TAE, como las comisiones, plazos y gastos, por lo que aportan una visión más clara, precisa y certera de cuanto nos va a costar la hipoteca.

Ejemplo práctico sobre el TIN y la TAE

Llegamos al mejor momento; al ejemplo práctico:

Con el fin de comparar dos hipotecas en función de su TAE (Tasa Anual Equivalente) y TIN (Tasa de Interés Nominal), primero necesitamos conocer los datos específicos de cada hipoteca.

Hipoteca A:

  • TIN? 2.5%
  • Comisiones iniciales: 1.000 €
  • Seguro anual: 2.500 €
  • Plazo: 30 años
  • TAE? 6,33%
  • Cuota mensual estimada (para un préstamo de 100,000 €): Aproximadamente 395,12 €
  • Cuota mensual de productos vinculados: 208,33 €
  • Suma pagos mensuales: 603,45 €

Hipoteca B:

  • TIN? 4.0%
  • Comisiones iniciales: 500 €
  • Seguro anual: 200 €
  • Plazo: 30 años
  • TAE?4.42%
  • Cuota mensual estimada (para un préstamo de 100,000 €): Aproximadamente 477,42 €
  • Cuota mensual de productos vinculados: 16.67 €
  • Suma pagos mensuales: 494,09 €

Ahora, evaluemos ambas hipotecas:

Hipoteca A:

  • TIN más bajo (2,5%) que resulta en una cuota mensual estimada más baja antes de considerar los productos vinculados.
  • TAE alta (6,33%) debido a comisiones iniciales y un costoso seguro anual, lo que aumenta el costo total del préstamo a lo largo del tiempo.
  • Mayor suma de pagos mensuales (603,45 €).

Hipoteca B:

  • TAE razonablemente más baja (4.42%) en comparación con la Hipoteca A, a pesar de tener un TIN mucho más alto (4%) que la hipoteca A (2,5%).
  • Costos de seguros y comisiones iniciales más bajos, lo que reduce el costo total del préstamo.
  • Suma de pagos mensuales más baja (494.09 €) en comparación con la Hipoteca A.

Conclusiones sobre ambas hipotecas

La Hipoteca B parece ser una opción más atractiva en este ejemplo, ya que tiene una TAE más baja en comparación con la Hipoteca A, a pesar de tener una TIN bastante más alta. Los costos de seguros y comisiones iniciales más bajos también la hacen más económica a lo largo del plazo. Además, la suma de pagos mensuales es más baja, lo que podría facilitar la gestión de tu presupuesto mensual.

Sin embargo, la elección entre ambas hipotecas dependerá de tu capacidad financiera y de tus preferencias personales.

Resulta muy conveniente respecto los seguros compararlos teniendo en cuenta su precio y sus coberturas de forma conjunta. Los seguros de la hipoteca B son más económicos, y en ese caso se debe valorar si cubren todo aquello que se desea que quede garantizado.

Deberás considerar cuidadosamente cuánto puedes pagar mensualmente y cuál es la opción que mejor se adapta a tus necesidades y objetivos financieros a largo plazo. También debes de considerar que costo mensual total puedes o quieres asumir, teniendo en cuenta que este pago mensual total es la suma de la cuota de la hipoteca más los gastos mensuales de los productos vinculados contratados.

No solo debes fijarte en la TIN y la TAE

Debes tener presente, además de la TIN y la TAE otros factores, como el plazo de las hipotecas, la cuota mensual resultante y especialmente centrarte en tus necesidades económicas y financieras, tanto personales como familiares, con el fin de saber finalmente cual sería la mejor opción para ti.

Si te das cuenta la hipoteca B, tiene un plazo de 5 años menor que la hipoteca A. El plazo es una variable a tener también muy en cuenta. Esto es así, porque cuanto menos tiempo podamos tener la deuda hipotecaria mucho más beneficioso será para nosotros los consumidores.

Pero también resulta muy conveniente tener en cuenta la cuota mensual resultante de cada hipoteca. Así pues, la cuota de la hipoteca B es casi 100 euros más alta que la hipoteca A.

Ahí es donde debemos de hacer nuestros cálculos y sopesar si nos conviene pagar 100 € mensuales más. Es decir, si esta cuantía económica superior en la hipoteca B, la podemos asumir cómodamente de acuerdo a nuestros ingresos y nuestras perspectivas económicas.

Si podemos asumir dicha cuota superior, a cambio lograremos un menor pago de intereses y además finalizaremos cinco años antes nuestra hipoteca. En otras palabras, podremos aprovechar las condiciones ventajosas de la hipoteca B.

Pero, si nos conviene o deseamos una menor cuota mensual, podemos decantarnos por la hipoteca A.

Conclusiones sobre que es qué es la TIN y la TAE de una hipoteca

Antes de la firma de una hipoteca debemos conocer de forma clara conceptos financieros como la TIN y la TAE. También debemos valorar a la hora de comparar ofertas hipotecarias la TAE frente al TIN, ya que la TAE refleja el coste efectivo o real de la hipoteca, al venir incluido en ella las comisiones y gastos asociados a ella.

Además de considerar tanto la TIN como la TAE al evaluar opciones hipotecarias, es esencial tener en cuenta otras variables cruciales, como el plazo de la hipoteca y la cuota mensual.

Igualmente importante es una evaluación cuidadosa de nuestra situación económica personal y familiar. El objetivo es asegurarnos de que podamos asumir el pago de la hipoteca de manera cómoda y adecuada, tratando de garantizar así una gestión financiera exitosa a lo largo del tiempo.

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