Quién paga los gastos de cancelación de una hipoteca

4 octubre, 2023 | M Aparicio

La satisfacción de pagar tu hipoteca es un logro económico muy importante. Pero, ¿quién asume los gastos de cancelación? ¡Te lo contamos aquí, en Hipotecas Plus!

Dices adiós a tu hipoteca

Cancelar una hipoteca es un momento emocionante en la vida de cualquier ciudadano, especialmente si ha supuesto una importante carga durante bastantes años. Es la culminación de años de esfuerzo y compromiso financiero. Pero, como en muchas transacciones financieras, hay gastos asociados que debemos afrontar.

Veamos quién suele asumir la responsabilidad de estos gastos y qué puedes esperar al cancelar tu hipoteca.

¿Qué se entiende por gastos de cancelación de la hipoteca?

Los gastos de cancelación de hipoteca son los costos vinculados al poner fin a un préstamo hipotecario. Estos pueden variar según tu ubicación y el contrato de hipoteca que firmaste en su día, pero a menudo incluyen:

  1. Gastos Notariales: Los honorarios que te cobra el notario por formalizar el proceso de cancelación.
  2. Gastos Registrales: Los costos de registrar la cancelación en el registro de la propiedad. La cancelación registral es un trámite muy importante ya que sirve para dejar la vivienda libre de cargas.
  3. Comisión de Cancelación Anticipada: En algunos casos, si cancelas la hipoteca antes de lo acordado, el banco puede cobrarte una comisión. Lo veremos más adelante.
  4. Gastos Administrativos: Tarifas por el procesamiento de documentos y el trabajo administrativo relacionado. Es lo que lleva a cabo el gestor por llevarte todo el tratamiento administrativo de la cancelación.

Gastos aproximados de cancelación de una hipoteca

Hay que cancelar registralmente la hipoteca para que se quede formalizado que se encuentra libre de cargas. Para ello necesitas a un notario, a un registrador de la Propiedad y a un gestor, con el fin de que te lleve todo el asunto administrativo. Estamos hablando de una media de 1.000 euros.

Notaria

La notaría te cobrará un mínimo de 90 €, que es el coste mínimo estipulado por ley. Fácilmente se puede superar esta cantidad. Se correlaciona positivamente con la deuda hipotecaria con la que te formalizaron el préstamo hipotecario. Es decir, cuanto más dinero te prestaron, mayor gasto de notaría te implicará la cancelación. El precio medio de gastos de notario son unos 450 €.

Registrador de la propiedad

El registro. Con un coste mínimo de 25 €, y un precio medio de 250 €. Al igual que con la notaría el precio va en relación con la cantidad de dinero que te prestaron en la hipoteca. El registrador quitará la carga hipotecaria sobre tu inmueble.

El gestor o administrador de todos los trámites

La gestoría. Te llevará a cabo todos los trámites administrativos de cancelación de hipoteca. El propio banco te puede ofrecer la gestión. Te aconsejamos que te informes sobre gestorías independientes a tu banco, porque puedes ahorrarte dinero. Su precio se sitúa entre la notaria y el registro, teniendo un valor medio de unos 250 €. También puedes encargarte tú de llevar a cabo los trámites administrativos y ahorrarte los gastos de  gestoría.

¿Tiene algún impuesto asociado la cancelación de la hipoteca?

Hasta ahora solo hemos detallado los gastos asociados: los de notaria, registro y gestoría.

Ahora vamos al tema de los impuestos. La cancelación de la hipoteca no supone el pago de ningún impuesto.

La cancelación registral de la hipoteca está asociada al IAJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los consumidores estamos exentos de este impuesto, menos en el País Vasco (en esta comunidad autónoma tienes un pago por el del 0,5% de la hipoteca si no es vivienda habitual).

No se paga por tanto impuesto por la cancelación registral de la hipoteca. No obstante, ante la Agencia Tributaria, deberás presentar el modelo 600 del IAJD. Con este trámite estás declarando que tu hipoteca queda liquidada.

Responsabilidades: Vendedor vs. Comprador

Los gastos de la cancelación de la hipoteca los tiene que pagar el titular de la hipoteca cancelada.

La asignación de los gastos de cancelación de hipoteca suele depender de si estás vendiendo tu propiedad o simplemente cancelando tu hipoteca:

Cuando Vendes tu Propiedad:

  • Comprador: En la mayoría de los casos, el comprador asume la responsabilidad de retener al vendedor el dinero de los gastos notariales y registrales asociados con la cancelación de la hipoteca del vendedor. En el caso que el comprador lo haga mediante hipoteca se ocupará de la gestión su banco. En el caso que el pago se realice al contado es conveniente que también se ocupe él de realizar esta gestión bien directamente si tiene conocimientos o a través de un gestor.
  • Vendedor: Normalmente es el titular de la hipoteca el que pagará la comisión de cancelación de la hipoteca, pero como vendedor, podrías ser responsable de pagar la comisión de cancelación anticipada si el contrato de préstamo original así lo señalara. Además, debes asegurarte de que la propiedad no tenga deudas pendientes, ya que podrían deducirse del precio de venta.

Cuando cancelas tu hipoteca sin vender:

  • Titular de la Hipoteca: Si simplemente estás cancelando tu hipoteca sin vender la propiedad, entonces serás responsable de todos los gastos de cancelación.

Comisión por cancelación de la hipoteca

El banco no te va a cobrar comisión si pagas como se estipuló desde el principio hasta la última cuota de tu hipoteca.

Pero si realizas una amortización anticipada de la hipoteca, el banco sí que podrá cobrarte una comisión. Al final veremos una nota importante sobre el no pago de comisión por amortización anticipada de hipoteca variable durante 2023.

La comisión por amortización anticipada va a depender del pago que adelantas de forma extraordinaria y de la fecha en la que se formalizó el préstamo hipotecario. Veamos:

  • Hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007: Pueden cobrarte el 1% de la amortización anticipada.
  • Hipotecas que se contrajeron entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: 0,5% en los 5 primeros años del plazo de la hipoteca y del 0,25% en los siguientes años.
  • Hipotecas que se firmaron a partir del día 16 de junio de 2019:
    • Si hablamos de hipotecas variables, el porcentaje de la comisión es del 0,25%, si se amortiza en los tres primeros años del plazo, o del 0,15%, entre los 5 primeros años. Una vez transcurridos los 5 años, no puede darse ya la comisión, es decir, sería del 0%.
    • Para hipotecas fijas: se puede cobrar una comisión por amortización anticipada de hasta el 2% en los primeros 10 años y del 1,50%, si se amortiza después de estos 10 primeros años.

¡Importante! Hasta este momento, los bancos solían aplicar tarifas por pagar anticipadamente préstamos hipotecarios. Pero durante todo el año 2023, esta práctica estará prohibida para las hipotecas variables, por lo que es una oportunidad propicia para realizar un pago anticipado si tienes los recursos disponibles.

El Gobierno eliminó las comisiones por amortización anticipada de las hipotecas variables hasta el 31 de diciembre de 2023, a través del Real Decreto-ley 19/2022. Ahí tienes el enlace del decreto donde puedes leer esta suspensión de cobro de comisión. Se encuentra en la Disposición Adicional Primera.

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