¿Son legales las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca?

29 junio, 2023 | M Aparicio

En el presente artículo vamos a tratar el muchas veces controvertido tema de las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca.

¿Se consideran legales las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca o por el contrario puede ser consideradas abusivas?

Sabemos muy bien que contratar una hipoteca es una decisión financiera muy importante que nos va a condicionar económicamente durante muchos años.

Por ello, a veces, resultan molestas e incluso bastante polémicas, las comisiones que debemos de satisfacer al banco al haber firmado con la entidad correspondiente una hipoteca.

Debemos de tener en cuenta que, al buscar financiamiento para adquirir una vivienda, es común que los bancos ofrezcan la opción de vincular una cuenta bancaria a la hipoteca.

Sin embargo, surgen preguntas sobre la legalidad y la transparencia de las comisiones asociadas a estas cuentas vinculadas.

Vamos a examinar en detalle la cuestión de si las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca son legales o si se consideran abusivas según la legislación vigente.

En el siguiente enlace encontrarás información adicional proporcionada por el Banco de España sobre comisiones de mantenimiento y administración en cuentas vinculadas a un producto bancario como el caso del que estamos tratando: el de la hipoteca.

¿Qué son las cuentas vinculadas a la hipoteca?

Las cuentas vinculadas a la hipoteca son cuentas bancarias que el banco exige al cliente abrir y mantener como parte del proceso de obtención de una hipoteca.

Aunque entra dentro de la lógica tener una cuenta vinculada a la hipoteca, puede no ser obligatorio tenerla, porque podemos pagar las cuotas mensuales de la hipoteca y los gastos correspondientes, domiciliando recibos desde otro banco, ingresando el dinero en efectivo o haciendo transferencias.

Pero, tal vez, ya éramos clientes del banco en cuestión, antes de adquirir la hipoteca. Ya teníamos por tanto cuenta bancaria con ellos.

Pero si no es así, aunque resulta lógico que tengamos a partir de ahora con el banco que nos concede la hipoteca, una cuenta donde tendremos el capital mensual necesario para satisfacer la cuota mensual de la hipoteca y los gastos asociados, puede no ser obligatorio.

¿Es obligatorio tener una cuenta vinculada para tener una hipoteca con un banco?

La respuesta de si son obligatorias las cuentas vinculadas para tener la hipoteca, es que SÍ que lo son si así viene reflejado en el contrato del préstamo hipotecario.

En este caso, el banco debe de informar de esta vinculación antes de realizar la formalización del préstamo y debe estar establecido de forma escrita.

Si no es así, NO será obligatoria la apertura de una cuenta vinculada a la hipoteca. Es decir, si no nos lo exige el contrato hipotecario, podemos no tener cuenta vinculada con el banco que nos concedió la hipoteca.

Pero lo más lógico y habitual es que contemos con una cuenta vinculada a la hipoteca con la entidad financiera que nos aprobó el préstamo hipotecario.

Estas cuentas vinculadas a la hipoteca están diseñadas para facilitar la gestión de los pagos de la hipoteca y pueden incluir servicios como domiciliación de nómina, domiciliación de recibos y tarjetas asociadas.

Hipoteca bonificada

Aquí es donde introducimos el término hipoteca bonificada. A menudo, los bancos ofrecen beneficios o condiciones especiales en la tasa de interés de la hipoteca si el cliente decide abrir una cuenta vinculada donde además se le asocian otros productos vinculados.

En otras palabras, si por ejemplo contratamos con el banco a través de una cuenta asociada a la hipoteca el pago del seguro de vida o de hogar, o un seguro de protección de pagos que el mismo banco nos ofrezca… la misma entidad nos puede ir mejorando el tipo de interés al que nos oferta la hipoteca.

La comisión de mantenimiento

La comisión más habitual con la que nos podemos encontrar es la de mantenimiento. Y por ello le hacemos un apartado especial.

El Banco de España establece que el banco solo puede modificar la comisión de mantenimiento de la cuenta para pagar la hipoteca si se utiliza para otras cuestiones no relacionadas con el préstamo hipotecario. Por ejemplo, para domiciliar recibos, ingresos o hacer transferencias.

Si solo utilizamos la cuenta vinculada con la hipoteca para pagar las cuotas de la misma y sus gastos relacionados, el Banco de España indica dos circunstancias:

Si la hipoteca se contrató antes del 29 de abril de 2012, la cuenta vinculada a la misma no deberá tener comisión de mantenimiento.
Si se firmó la hipoteca posteriormente, sí puede tener esta comisión, pero su coste no podrá cambiar y deberá estar indicado en la escritura hipotecaria.

La legalidad de las comisiones

Pero volvamos a la pregunta inicial: ¿Son legales las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca?

La legalidad de las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca está sujeta a la normativa y legislación financiera de nuestro país.

En muchos casos, estas comisiones se consideran legales, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos de transparencia y justificación.

Transparencia y publicidad

La transparencia en la información proporcionada al cliente resulta ser crucial.

No puede aparecerte repentinamente una comisión de la que no recibiste información previa. Si esto te ocurre, no dudes en preguntar a tu banco. Y si no la encuentras en ningún modo justificada puedes poner una reclamación.

Los bancos deben comunicar claramente las comisiones asociadas a las cuentas vinculadas a la hipoteca, tanto en los contratos como en los folletos y material publicitario.

Los consumidores tienen derecho a conocer de antemano las comisiones que deberán pagar y las condiciones para su exención o reducción. No lo olvides, estás en tu derecho de saber de antemano todo lo que te van a cobrar.

Debes estar, por tanto, totalmente informado previamente de las comisiones presentes y futuras que te van a cobrar.

Justificación de las comisiones

Además de la transparencia, las comisiones deben estar debidamente justificadas. Es decir, tiene que haber un por qué.

Los bancos deben demostrar que existen costos o servicios adicionales asociados a las cuentas vinculadas que justifiquen las comisiones cobradas.

Por ejemplo, si la cuenta vinculada ofrece servicios de valor añadido, como seguros, ya sea de hogar, vida, coche, protección de pagos, etc., ayuda en la toma de decisiones financieras, bonificaciones o rebajas en el tipo de interés de la hipoteca, las comisiones podrían ser consideradas legítimas.

Análisis de abusividad

A pesar de la legalidad general de las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca, los tribunales también analizan la posible abusividad de las mismas.

Puede que te hayas encontrado en la situación de considerar las comisiones desproporcionadas en relación con los servicios prestados. O más técnicamente hablando, pueden provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes. En este caso, podrían considerarse abusivas y, por lo tanto, nulas o reducibles.

En el caso de que sospechemos de una abusividad, te recomendamos en Hipotecas Plus, que primero recabes la máxima información posible de tu banco.

Después ya se puede reclamar, primero realizando una reclamación extrajudicial al propio banco, es decir, sin jueces de por medio.

En caso de que no se resuelva la reclamación extrajudicialmente, en último caso estaría la vía judicial. Antes de llegar a la vía judicial también te recomendamos que te pongas en contacto con organismos de defensa del consumidor.

Tanto, por la vía extrajudicial como por la vía judicial te recomendamos que te pongas en contacto con un abogado experto en reclamaciones bancarias.

Conclusiones sobre si son legales las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca

Las comisiones de las cuentas vinculadas a la hipoteca pueden considerarse legales si cumplen con los requisitos de transparencia y justificación establecidos por nuestra legislación financiera.

Pero como consumidores debemos estar informados sobre nuestros derechos y las condiciones de contratación, para evitar posibles abusos.

Recuerda siempre revisar detenidamente los contratos y buscar información experta de profesionales si tienes dudas sobre las comisiones de tu cuenta vinculada a la hipoteca.