¿Qué es la obra nueva? Ventajas e inconvenientes
26 octubre, 2022 | Antonio Beltrán
Una obra nueva, como su nombre indica, es una edificación de nueva construcción en la que no ha vivido nadie todavía. También se entiende como tal una ampliación mayor de 100 m2 de una vivienda ya usada. Más concretamente, la construcción de obra nueva puede consistir en levantar plantas complementarias en una finca ya existente, introducir mejoras de otro tipo en un inmueble o crear desde cero toda una finca sobre un terreno antes vacío. En cualquiera de estos casos se requerirá la inscripción del edificio o de sus ampliaciones en el registro de la propiedad, cuando se cumplan una serie de requisitos.
Para poder levantar un edificio sobre un terreno propiedad de otra persona física o jurídica, el promotor ha de constituir un derecho de superficie sobre él mediante escritura pública. Al beneficiario de este derecho, regulado por la Ley del Suelo y que se otorga por un tiempo determinado, se le da el nombre de superficiario.
LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y SUS COSTES
Por declaración de obra nueva se entiende la escritura notarial que deja constancia pública de la construcción de un edificio nuevo o de la ampliación de uno ya existente. Con este documento se inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad y también, si es necesario, se constituye el derecho de superficie para permitir la realización de las obras.
Como paso previo para la obtención de los permisos de construcción se requiere la presentación de un anteproyecto. La escritura de la obra en el Registro de la Propiedad se puede llevar a cabo tan pronto como se han conseguido las licencias y se da principio a los trabajos.
Tanto el Registro de la Propiedad como el ayuntamiento de la localidad donde se realice el proyecto deben recibir noticia de la finalización de las obras. Para registrar de forma oficial una obra nueva se precisa presentar la pertinente escritura notarial, cuyo precio dependerá del coste total de la obra y que incluye tres conceptos: el impuesto de actos jurídicos documentados, las tasas del Registro de la Propiedad y los honorarios de la notaría.
El impuesto de actos jurídicos documentados que se aplica sobre la declaración de obra nueva tiene una cuota que oscila, según la comunidad, entre el 0,5 % y el 1,5 % del presupuesto de ejecución material de la obra. Este presupuesto reúne todos los costes de la construcción desde el comienzo hasta el final. La base imponible del impuesto para una vivienda unifamiliar se calcula a partir de su coste de ejecución material cuando se levanta escritura pública.
La cuota es la siguiente para las diferentes comunidades: Cataluña y Comunidad Valenciana, 2 %; Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla y León y Galicia, 1,5 %; Castilla–La Mancha, 1,25 %; Asturias y Extremadura, 1,2 %; Baleares, Canarias, La Rioja y Murcia, 1 %; Madrid, 0,75 %; Ceuta, Melilla, Navarra y País Vasco, 0,5%.
En cuanto a los honorarios de la notaría, puesto que las escrituras son documentos de cuantía, es decir, que especifican cantidades, dependerán del coste de la obra según determinados intervalos. Oscilarán entre los 90 euros para costes inferiores a 6.010,12 euros, y 0,3 euros por cada mil euros de coste para costes superiores a los 6.010.121,04 euros. Para cantidades que superan este límite, el coste notarial se acordará libremente entre las partes. A las cantidades resultantes se les restará una rebaja del 5 % y un coste de 3 euros por folio, cantidad que será la mitad a partir de la hoja número 12.
Por último, el coste de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad es del 0,03 % del valor de la edificación.
Sumando todos los conceptos, y a título de ejemplo, el valor de una declaración de nueva obra de una vivienda unifamiliar que tuviera un coste de edificación de 100.000 euros, sería de 892 euros, de los que 750 corresponderían al impuesto sobre actos jurídicos documentados, 112 a los aranceles notariales y 30 a los registrales.
TIPOS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Los tipos de declaración de obra nueva, que se firman ante notario y se presentan en el Registro de la Propiedad, dependen del estado de la obra. Al comienzo se presenta la declaración de obra nueva en construcción, que se tramita para solicitar una hipoteca al banco, y al final, la de obra nueva terminada.
Para obtener la declaración de obra nueva en construcción se necesita la licencia municipal o el acta de conformidad, y una certificación técnica de la dirección facultativa de la obra.
En la declaración de obra nueva terminada, el notario testifica la existencia de una edificación que cumple con la normativa y las licencias del proyecto. Es imprescindible para contratar los suministros de electricidad y agua, o para vender y alquilar la finca.
Para conseguir la declaración de obra nueva terminada se requiere: escritura de propiedad de la obra, escritura de división horizontal cuando la haya, licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, certificado de final de obra, certificado de eficiencia energética, libro del edificio, seguro decenal y coordenadas UTM del inmueble.
Además de las anteriores, existe también la declaración de obra nueva antigua, con la que se registra una edificación que no había sido declarada en su momento o que estaba inscrita de modo erróneo. Esta declaración puede afectar a obras construidas antes del planeamiento municipal vigente y a obras realizadas al margen de la ordenación, es decir, de forma ilegal, pero con la normativa infringida prescrita. Para ello se requiere una prueba de esta prescripción, que suele ser un certificado de antigüedad firmado por un técnico.
Para obtener la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad se necesita previamente tramitar una serie de documentos, entre ellos el acta, el certificado, los permisos municipales y la escritura pública.
El certificado de obra nueva es un documento municipal que acredita la existencia de un inmueble y sus características principales en cuanto a superficie, fecha de construcción y adecuación a la normativa urbanística.
Se solicita en el ayuntamiento correspondiente. Sirve para llevar a cabo la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, para actualizar los datos del registro cuando son inexactos o para recurrir las discrepancias ante el catastro. Una vez obtenido, el certificado se presenta ante un notario que levantará escritura pública, incluyendo la declaración de obra nueva, y posteriormente se presentará en el Registro de la Propiedad.
El acta de final de obra nueva lo redacta y firma la dirección facultativa de la construcción para certificar que las obras se han realizado según el proyecto y las licencias municipales. Los requisitos de este acta son que ha de estar firmada y redactada por el arquitecto o arquitecto técnico responsable de la obra, que esta ha de cumplir las leyes de suelo y edificación, que se ha contado con todas las licencias y los permisos de edificación requeridos, que se dispone de un certificado de eficiencia energética y de un libro del edificio, y que el proyecto esté visado por el Colegio de Arquitectos competente. El acta se entrega en el ayuntamiento correspondiente para obtener la licencia de primera ocupación.
¿QUÉ HAY QUE SABER ANTES DE COMPRAR OBRA NUEVA?
Estos inmuebles se adquieren directamente al promotor y, si han estado alquilados, no han superado los dos años en esa situación. Antes de la adquisición, es importante considerar algunos elementos en función del tipo de construcción, sea si la operación de venta se realiza sobre plano o ya terminada.
La obra nueva sobre plano es aquella que todavía está edificándose. Su principal ventaja respecto a la obra nueva terminada es el precio inferior y la mayor capacidad de decisión que tienen el comprador sobre el producto final. Antes de adquirir una propiedad sobre plano se necesita saber:
- El tipo de obra que se lleva a cabo, si es en un terreno sin edificar o si se trata de una reforma integral.
- La capacidad de personalización que tendrá el cliente y los costes que le supondrá la elección de elementos como la distribución, el tipo de suelo o los acabados.
- Cuánto tiempo necesitará la realización de la obra y la obtención de los permisos de residencia.
- Los métodos de financiación: el valor de la reserva y las opciones disponibles para hipotecar la vivienda.
- Qué solvencia tiene el promotor.
La obra nueva terminada se compra directamente al promotor y no ha estado alquilada por más de dos años. Sus ventajas son la seguridad que ofrece al comprador y la rapidez de la operación.
Sobre este tipo de inmuebles, al comprador le conviene conocer:
- Cuál es la garantía de la vivienda, que, según determina la Ley de Ordenación de la Edificación, puede extenderse entre uno y diez años.
- Grado de adecuación de los elementos básicos de la vivienda. Para conocer este extremo es recomendable contratar a un profesional independiente que realice una inspección y certifique esa adecuación.
- Si ha habido un uso previo de la vivienda. Si el promotor la ha alquilado antes, se considerará obra nueva en tanto no hayan pasado más de dos años desde el inicio de esa ocupación.
VENTAJAS E INCONVENIENTES
La adquisición de un inmueble a estrenar es una decisión compleja, por cuanto requiere un notable desembolso de capital, un compromiso a largo plazo y la asunción de una responsabilidad sobre una propiedad. Por ello conviene considerar cuidadosamente los pros y los contras de esa decisión.
Entre las ventajas se puede mencionar que el precio de la vivienda se establece sobre plano, que se ofrecen más opciones de pago y un precio de entrada inferior, y que la vivienda se puede personalizar a gusto del comprador. Además por supuesto, que el comprador estrena el inmueble, que puede controlar y apreciar más fácilmente la calidad de los materiales utilizados y del equipamiento de la urbanización, y que se beneficiará de una garantía de compra y de un seguro.
En cuanto a los inconvenientes, la obra nueva puede suponer un tiempo de entrega superior, la existencia de un riesgo de incumplimiento del contrato y fallos en el proceso de entrega.
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