¿Se puede anular un contrato de arras?

19 octubre, 2022 | Redaccion Plus Plus

¿Has firmado un contrato de arras y quieres anularlo? Puede ser que hayas visto otro piso que te guste más o que no te hayan concedido la hipoteca que necesitas para comprar. La anulación de las arras es posible en determinados casos. Te contamos todos los detalles en este artículo.

¿Se puede anular cualquier tipo de contrato de arras?

Para responder a esta pregunta es necesario conocer los tipos de arras que existen. Hemos visto en un artículo anterior que en el derecho común se utilizan tres tipos de arras:

  • Arras penitenciales. Son las que permiten, tanto al comprador como al vendedor, desligarse del contrato pagando una indemnización.
  • Arras confirmatorias. En este caso, si se incumple el compromiso de realizar la compraventa, la parte cumplidora puede exigir judicialmente a la otra que se otorgue la escritura pública de compraventa.
  • Arras penales. En este tipo de arras se pacta una penalización para el caso en que existe incumplimiento de alguna de las partes.

En el derecho civil catalán solo se regulan las arras confirmatorias y penitenciales. Para que las arras sean penitenciales debe pactarse expresamente, si no, serán confirmatorias.

¿Puedo anular las arras?

La respuesta depende del tipo de arras que se hayan firmado. Si se trata de las arras penitenciales, anular las arras es sencillo puesto que el propio contrato ya regula una indemnización para el caso de que una parte incumpla: perder la cantidad entregada en concepto de arras si incumple el comprador y abonar el duplo de las arras entregadas, si incumple el vendedor.

Las arras penitenciales se pueden anular fácilmente puesto que regulan las consecuencias del incumplimiento

En el caso de las arras confirmatorias, no se puede anular el contrato con el pago de una indemnización. Si una parte solicita que se firme la compraventa y la otra no quiere, esta última podrá solicitar una indemnización por danos y perjuicios ante un tribunal.

Si se trata de arras penales, la cantidad entregada como arras puede convertirse en indemnización, pero, además, se pueden exigir otras penalizaciones económicas y el otorgamiento de la compraventa.

¿Se puede anular un contrato de arras en Cataluña?

En el derecho civil catalán se establece que el comprador puede recuperar el dinero que haya entregado en concepto de arras si tiene problemas para obtener financiación para la compra. Para que se pueda producir la anulación de las arras, en este caso, debe tratarse de arras penitenciales (recordemos que, por defecto, en Cataluña, las arras se consideran confirmatorias), se deberá justificar documentalmente la negativa del banco a conceder la financiación o a aceptar la subrogación en la hipoteca del comprador y se tendrá que dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no hubiera firmado el contrato.

En Cataluña se puede anular un contrato de arras penitenciales si no se logra financiación para comprar

Pasos para anular un contrato de arras

Los pasos que se pueden seguir para anular un contrato de arras son los siguientes:

  • Analizar el contrato de arras firmado. Es importante, tal y como hemos visto, ver qué tipos de arras se han firmado y qué obligaciones han asumido las partes. Para ello, es aconsejable contar con la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario.
  • Negociar con la otra parte. Intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con la otra parte para evitar un juicio es esencial para resolver el problema rápido y sin tener que acudir a los tribunales. Recuerda que un procedimiento judicial supone tiempo y dinero, por lo que, como se suele decir: “Más vale un mal pacto que un buen juicio”.
  • Si la negociación extrajudicial no es posible o no se alcanza un acuerdo satisfactorio, el siguiente paso es presentar una demanda ante los juzgados. Este trámite puede conllevar costes adicionales debido a la intervención de abogados y procuradores y, además, puede suponer un plazo largo de tiempo hasta que recaiga sentencia.

En definitiva, si has firmado un contrato de arras y deseas anularlo, es esencial que un abogado estudie tu caso y te asesores y, sobre todo, que alcances un acuerdo para evitar ir a juicio.

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