Los modelos de contratos de arras: ¿qué tipos de arras existen y qué efectos tienen?

18 octubre, 2022 | Redaccion Plus Plus

¿Qué son las arras?, ¿qué modelos de contratos de arras existen?, ¿qué efectos tienen? Si llevas tiempo buscando el piso de tus sueños, has visitado muchas viviendas y, por fin, has encontrado la que te gusta, seguramente el vendedor te ha propuesto firmar un contrato de arras y te han surgido dudas. En este post respondemos a las dudas más frecuentes sobre las arras en una compraventa.

Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que harás en tu vida, por lo que tener una seguridad jurídica es fundamental para no correr riesgos. Una de las primeras cosas que deberás hacer es conocer los efectos del contrato de arras y los tipos que existen para tener claros los derechos y obligaciones que asumes.

¿Qué son las arras de la compraventa?

El contrato de arras es un documento que firman comprador y vendedor para asegurar una compraventa futura. La compra de una vivienda es un proceso en el que se exiten varias fases como: la búsqueda de una hipoteca, la cancelación de cargas anteriores del inmueble o la venta de la antigua vivienda por parte del comprador, entre otras. El proceso requiere tiempo y para asegurar la firma de la compraventa se suele formalizar un contrato de arras.

¿Qué tipos de arras o modelos de contratos de arras existen?

Existen tres tipos de arras o modelos de contratos de arras que son los siguientes:

Arras penitenciales

Se regulan en el artículo 1.454 del Código Civil y se utilizan con mucha frecuencia. La particularidad de las arras penitenciales es que tanto el comprador como el vendedor se pueden desligar del contrato, de manera que, si el vendedor incumple debe devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras; y si incumple el comprador, perderá la cantidad de arras entregada.

Arras confirmatorias

En este supuesto el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor a cuenta del precio de la compraventa y se establece un compromiso de ambas partes de realizar dicha compraventa. Si alguna de las partes incumple su compromiso, la parte cumplidora puede exigir judicialmente a la otra que se realice la compraventa mediante escritura pública.

Arras penales

En las arras penales el comprador también entrega un importe de dinero al vendedor en concepto de arras y se pacta una penalización para el caso de que exista un incumplimiento por alguna de las partes.

 

En el derecho común existen tres tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.

Particularidades del contrato de arras en Cataluña

En el Código Civil catalán solo se regulan dos tipos de arras: las confirmatorias y las penitenciales. Si el comprador y el vendedor desean que las arras sean penitenciales, deberán pactarlo expresamente, puesto que, por defecto, las arras en Cataluña son confirmatorias. Por otra parte, en el Código Civil catalán se regula expresamente que el comprador puede recuperar el dinero que ha entregado en concepto de arras si tiene dificultades para encontrar financiación para la compra.

Además, en Cataluña existe la posibilidad de inscribir las arras penitenciales en el Registro de la Propiedad. Para poder hacerlo se deben cumplir tres requisitos:

  • Que el contrato de compraventa se refiera a un bien inmueble
  • Que el importe de las arras se deposite ante notario
  • Que el plazo para firmar la compraventa sea inferior a seis meses

 

En Cataluña las arras tienen varias peculiaridades: hay dos tipos (confirmatorias y penitenciales), existe la posibilidad de recuperar las arras en caso de dificultades para encontrar financiación y las arras penitenciales se pueden inscribir en el registro de la propiedad.

 

¿Es aconsejable utilizar modelos de contratos de arras?

Es habitual que los compradores busquen en internet modelos de contratos de arras para firmar con el vendedor. En estos casos, para evitar riesgos, es importante adaptar el contrato a la situación concreta y a los acuerdos alcanzados con el propietario del inmueble. Para ello es aconsejable contar con la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario que redacte el documento y que te asesore sobre los derechos y obligaciones que corresponden al comprador.

La firma del contrato de arras, por lo tanto, es uno de los pasos que se dan en el proceso de compra de una vivienda y es esencial conocer los efectos del contrato que se firma y contar con el asesoramiento adecuado para evitar riesgos y problemas en el futuro.

 

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