Com afecten les noves lleis d’habitatge a les hipoteques a Espanya

17 gener, 2024 | M Aparicio

En els últims anys, Espanya ha experimentat una sèrie de canvis importants en les lleis d’habitatge que han tingut un impacte directe en el mercat de les hipoteques.

En l’època d’expansió econòmica a Espanya, prèvia a la crisi financera i l’esclat de la bombolla immobiliària a finals de 2007, es van creuar massa límits des de les entitats bancàries i es van cometre prejudicis sobre els ciutadans en forma de clàusules abusives.

En aquest sentit, els nostres legisladors es van posar mans a l’obra i moltes de les lleis sobre habitatges i hipoteques a Espanya dels últims anys van dirigides a protegir els consumidors contra aquests abusos.

Ara el client amb les noves lleis té dret a rebre informació clara i transparent sobre les condicions de la seva hipoteca i així poder prendre millors decisions.

Anem a veure de forma senzilla les últimes lleis aprovades a Espanya i com afecten a les hipoteques.

Són lleis, dissenyades per abordar diverses problemàtiques relacionades amb l’habitatge, i influeixen en la forma en què els ciutadans accedeixen als préstecs hipotecaris.

  1. Llei 5/2019, del 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari

Aquesta llei va entrar en vigor al març de 2019 amb l’objectiu de reforçar la protecció dels consumidors i millorar la transparència en els contractes de crèdit immobiliari. Va establir requisits més estrictes per a la concessió d’hipoteques, obligant a les entitats financeres a proporcionar informació clara i comprensible sobre els termes i condicions del préstec.

Aquesta llei va entrar en vigor al març de 2019 amb l’objectiu de reforçar la protecció dels consumidors i millorar la transparència en els contractes de crèdit immobiliari. Va establir requisits més estrictes per a la concessió d’hipoteques, obligant a les entitats financeres a proporcionar informació clara i comprensible sobre els termes i condicions del préstec.

Aspectes més importants:

  • Transparència i Divulgació: La llei exigeix que els bancs proporcionin als sol·licitants d’hipoteques una fitxa d’informació estandarditzada amb detalls sobre les condicions del préstec, incloent taxes d’interès, terminis i clàusules rellevants.
  • Avaluació de Solvència: Introdueix l’obligació de realitzar una avaluació de solvència més rigorosa per garantir que els prestatari puguin fer front als pagaments.
  1. Reial Decret-llei 19/2022, del 22 de novembre, pel qual s’estableix un Codi de Bones Pràctiques per a alleujar l’augment dels tipus d’interès en préstecs hipotecaris sobre habitatge habitual.

Aquest Reial Decret Llei va ser justificat per l’alta pujada de l’Euribor com a conseqüència de les nombroses i contundents alces dels tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE) en la seva lluita contra l’alta inflació.

Es crea amb el decret un nou Codi de Bones Pràctiques de caràcter temporal, vigent fins a desembre de 2024, destinat a protegir els llars que, sense ser vulnerables, estan en risc de ser-ho a causa de l’augment dels tipus d’interès en préstecs hipotecaris sobre habitatge habitual.

Són mesures voluntàries per a les entitats financeres que s’adhereixin, com la possibilitat d’oferir una novació de les condicions del préstec hipotecari, amb una reducció del tipus d’interès, una ampliació del termini d’amortització o una conversió a tipus fix.

A Hipoteques Plus publiquem l’article del pacte que es va fer entre el Govern i la Banca per facilitar el pagament de les hipoteques. En aquest article trobaràs tots els detalls de les ajudes pactades de manera detallada.

Com explicàvem en aquell article, per ser beneficiari d’aquest Codi s’han de complir amb uns requisits de renda, endeutament i esforç hipotecari, així com tenir l’habitatge habitual com a única propietat i no estar en situació de morositat.

A més, el Banc d’Espanya va crear la Guia d’eines per al deutor hipotecari en dificultats amb l’objectiu de facilitar la comprensió del Codi de Bones Pràctiques.

Juntament amb la Guia, el Portal del Client bancari va publicar també un simulador per ajudar les persones amb hipoteca a comprovar si compten amb les condicions per acollir-se al Codi de Bones Pràctiques i l’impacte en les seves finances.

  1. Llei 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l’habitatge.

Es tracta d’una llei moderna que busca protegir les persones i famílies que adquireixin una hipoteca. Això sens dubte afecta positivament al mercat hipotecari, ja que la seguretat és el que pot determinar finalment als consumidors a prendre la decisió de comprar una vivenda a través de les facilitats que pot oferir una determinada hipoteca.

Alguns dels canvis més importants que comporta la nova llei són:

  • La banca ha de proporcionar informació clara i detallada sobre les hipoteques, incloent els costos totals i les condicions de la hipoteca.
  • Els bancs no podran cobrar comissions per amortització anticipada de la hipoteca.
  • Han de proporcionar un document d’informació personalitzat (FIPER) als clients que sol·licitin una hipoteca.
  • Cal realitzar una avaluació de la solvència del client abans de concedir-li una hipoteca. Els bancs han de proporcionar una oferta vinculant als ciutadans que sol·licitin una hipoteca.

En què es diferencien principalment la llei 5/2019 de la nova llei 12/2023 del dret a l’habitatge?

Hem qualificat la nova llei 12/2023 de moderna perquè tracta d’ocupar-se de protegir les persones més vulnerables i de fer efectiu el dret a l’habitatge. Volem, doncs, que quedi ben reflectida la diferència principal entre ambdues lleis.

La Llei 5/2019, del 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliaris, estableix normes de protecció de la persona hipotecada relacionades amb la comercialització de les hipoteques, establint la informació bàsica que ha de figurar en la publicitat dels préstecs, així com la que s’ha de proporcionar al client abans, durant i després de la celebració del contracte i les obligacions d’avaluació de la solvència. D’altra banda, la Llei 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l’habitatge, es centra en la protecció dels consumidors en l’àmbit de l’habitatge i estableix normes per garantir l’accés a una vivenda digna i adequada, així com per prevenir i solucionar situacions de vulnerabilitat.

Conclusions sobre com estan afectant les noves lleis d’habitatge a les hipoteques a Espanya

El mercat hipotecari a Espanya ha experimentat importants transformacions durant els últims anys.

Com comentàvem al principi d’aquest article, durant els anys d’expansió econòmica es van creuar molts límits que es van traduir en molts perjudicis econòmics especialment per a l’extrem més vulnerable del món hipotecari que són els ciutadans.

Per això, les noves lleis sobre habitatge han anat principalment encaminades a corregir els abusos i errors comesos i donar més seguretat als ciutadans que decideixen hipotecar-se per aconseguir el seu legítim dret de tenir una vivenda digna i adequada on viure.

Sens dubte, les mateixes lleis que busquen protegir i ajudar els ciutadans amb hipoteca beneficien finalment també a la banca, perquè si bé busquen resguardar els interessos dels ciutadans que tenen hipoteques, al mateix temps, reconeixen la importància de mantenir l’estabilitat financera de les entitats bancàries. En assegurar la satisfacció del client, es contribueix a la solidesa de la banca, establint relacions a llarg termini que beneficien tant als individus com a les institucions financeres.

A la banca li agrada tenir clients amb economies saludables, i les hipoteques amb bones condicions ajuden de manera molt important a la solvència dels mateixos.

Altres articles d’Hipoteques Plus que et poden interessar

Com estalviar en l’amortització de la teva hipoteca

Com refinançar la teva hipoteca per estalviar diners

Què és el TIN i la TAE d’una hipoteca?